住宅ローンって借りれるの？①
住宅ローンって？
住宅ローンは、その名の通り、「住宅のためのローン、自宅を購入するための融資」です。
お金に色はありませんが、銀行は融資金の使い方に色を付けます。
住宅ローンで融資した資金を、違う目的（マイカー購入や事業資金など）に使うことは許してくれません。
資金使途違反といって、期限の利益を喪失（簡単に言うと、融資金を直ちに弁済をしなければならないこと。金銭消費貸借契約で約束していた期間・金額・金利などの契約を破棄・見直ししますよという感じです）する可能性もあります。まぁ、住宅ローンの場合はほとんどありませんが。
要するに、住宅ローンは”自宅購入資金もしくは自宅の増改築などに限られたローン”ということです。
返済原資は？
返済原資は、サラリーマンの場合は給与収入ですし、個人事業主の場合は事業収入など、いわいる働いて稼いだお金で返済します。
銀行は、ローン申込者から源泉徴収票や確定申告書を受理し、”返済比率”というものを検証します。つまり、「ちゃんと返済してくれるか。」を検証します。
例えば、毎月の収入が20万円、毎月の返済額が30万円だったら、返済できませんよね？生活費などを考慮し、返済比率が一定に収まる範囲で融資を協力します。
融資審査
住宅ローンの審査基準は非常に緩いです。返済比率が一定内であれば、融資審査は通ります。
住宅ローンという商品はパッケージ化されているので、審査も簡単なんです。
ただし！返済比率が一定内に収まっても、所得がどれだけ高くても、審査が通らないことがあります。それは・・・
”ブラックリストにのっている債務者”
ブラックリスト？そんなのあるの？ あるんです。
正確には「個人信用情報機関」に銀行は、隠れた債務がないか、延滞していないか、を問い合わせます。もちろん、無断で問い合わせはできません。
ほとんどの場合は、ローン申込書にて個人信用情報機関への照会についての同意を取得しています。クレジットカードの延滞、マイカーローンの延滞などがあれば、「お金にだらしないのか？」と銀行は疑いますし、延滞が複数回あれば、融資金が焦げ付く可能性がある、融資不適格と判断します。
最近、多いのが「携帯電話の端末代金分割払いの未払い」です。はい、圧倒的に多いです。
端末代金の分割がクレジット会社と利用者の間で、”クレジット契約”として取り扱われているんです。引越しや結婚による氏名変更などで、月賦が滞ってしまうケースが多いです。
これも延滞になりますので、理由がたかが携帯電話の端末代金であっても、審査は通りません。
個人信用情報機関から延滞実績が消えるのは約5年と言われていますので、気を付けてください。融資・クレジットカード作成など、全てに影響してきます。
団体信用生命保険
これは、債務者が返済の途中に亡くなってしまった場合に、相続人が残債を返済するのではなく、保険で残債を返済する保険です。
団体信用生命保険にも、いくつか種類があり、”特約なし”・”３大疾病保障”・”がん団信”・”８大疾病保障”など色々あります。
がん団信などは、がんと診断させた場合に、その後の返済が必要なくなるなど亡くならなくても、保険の効力を発揮します。
団体信用生命保険の保障が厚くなるほど、融資に上乗せされる金利は高くなります。どれを選ぶかは、通常の生命保険加入時と同じような判断でいいのではないかと思います。
また、団体信用生命保険は”最終返済日が満82歳になる直前まで”と決まっています。年齢を重ねてからだと融資期間が短くせざるおえないです。
団体信用生命保険に加入できない場合は？
団体信用生命保険も生命保険と同様に健康告知があります。告知内容によっては保険会社から謝絶（申込不可）される場合があります。
えっ、疾病を抱えていたら住宅ローンは組めないの？ご安心ください。
団体信用生命保険に加入できない場合は、銀行は保証人を取得します。債務者が返済できなくなった場合、保証人に返済してもらうということです。
住宅ローンは通常、銀行子会社の保証会社に、債務者の債務を保証させ、債務者がバンザイ（自己破産など）した場合は保証会社から返済してもらいます。
保証人は債務者の返済が滞った場合、債務者に代わって、返済をするのです。事業資金（アパートローンなど）は通常、保証人取得が条件で融資の協力をしますね。
なので、疾病を抱えていても、住宅ローンは借りれます。
金利は？
現在の金利水準はとても低いです。過去最低です。
市場金利が低いのが一番の要因ですが、各行が金利競争をしているというのも大きな要因です。
ネット銀行が住宅ローンに参入したことにより、金利水準は一層下がりました。
銀行は住宅ローンを融資しても、ほとんど儲けがありませんが、住宅ローンはデフォルト率が非常に低い債権、つまり銀行にとっては優良債権になりますので、自己資本比率（Tier1）を算出するうえで、重要な債権になります。
また、給与振込指定・クレジットカード作成などその他の付帯取引を拡充させようとしています。金利水準については、2020年３月時点で変動金利0.4%台と超低金利になってます。
金利の種類は？
・変動金利
・固定金利（期間指定型）
・フラット35
が主です。変動金利は半年ごとに金利を見直し、期間指定型の固定金利は当初契約で定められた期間の金利を固定します。
フラット35は融資全期間の金利をあらかじめ固定してしまいます。金利水準はフラット35＞固定金利（期間指定型）＞変動金利です。
債務者が選ぶのは圧倒的に変動金利が多いです。表面金利が低いのと、しばらく金利が上がらないという見通しが多いようです。
住宅ローンって借りれるの？②は
住宅ローン基礎知識②では、担保・費用・不動産価格・借換えなどについてお伝えできればと思います。
預入金利（預金の金利）が低い一方で、貸出金利（融資）も非常に低くなっています。
自宅購入を検討している方は、無理のない返済計画を立てることと、不動産価格との相談をしてみてください。現在の新築物件は、東京五輪・東日本大震災復興で、人件費と資材価格が高騰し、物件価格に転嫁されていますので。
一般的な情報提供のみを目的としたものであり、不動産投資、住宅ローンなどのアドバイスではありません。
Arbei
