不動産投資向け融資
アパートローン
主な個人向けの融資は、住宅ローン、消費系ローン、不動産向けローン（アパートローン）です。
その中で、不動産向け融資（アパートローン）についての現状を考察したいと思います。
2018年頃から、アパートローンの審査は厳しくなっています。スルガ銀行不正融資の件もありますが、緩すぎた審査を見直したという方が正しいです。
相続税基礎控除が2015年に改正され、実質相続税増税になりました。
相続税対策として業者、金融機関、コンサルが遊休地の有効活用を提案しました。
更地を貸家建付地にすることにより、相続税上の土地の評価を下げることができます。
地主の資産形成、節税に役立つため、金融機関もかなり積極的に融資をしていました。
特に地元資産家との関係強化が必須な地銀、信金は積極的でした。
今でも地主案件については、担保価値があり、収支が回っていれば、断る理由がないです。
地主への相続税対策と合わせて、賃貸マンション1室、ランドセット（土地＋建物）などの融資も積極的に行われてきました。
ランドセットは、投資家にとっても金融機関にとってもリスクが高いです。
保有している土地に収益物件を建設する場合、主な経費は建物建築代金です。しかし、ランドセットの場合、建物建築代金＋土地購入代金がかかります。
現状、ランドセットに積極的な金融機関はごく僅かです。審査基準が明らかに厳しくなっています。
賃貸用マンション一室などの区分所有についても、同じことが言えます。
不動産向け融資のポイント
収支
物件単体で収支が回るかを検証します。
そもそも、収支が回らない物件を買う人は転売目的以外ないです。
転売目的と疑われる融資を銀行は個人向けにはやりません。
法人向けも表向きには協力しません。
収支が回るかの検証について、銀行は保守的に考えます。
不動産の広告には、満室時の利回りが記載されています。満室稼働し続ける物件は、ごく僅かですので、稼働率にストレスをかけます。
稼働率についても、経年するごとにストレスを強くします。
金利についても、実行金利ではなく、ストレスをかけます。金利が上昇したとしても返済できるかを検証します。
今後は、人口減、供給過剰などから更に厳しい審査になると思います。
CFが物件単体で回らなくなった場合でも、返済原資（年金や他の不動産、給与など）はあるかなども検証した上で、融資の可否を判断します。
担保
土地の評価は多岐に渡ります。実勢価格、固定資産税評価額、相続税路線価評価額、公示価格、各金融機関の評価額などです。
建物の評価は、法定耐用年数と各金融機関が定める標準建築費をもとに評価されます。標準建築費とは、金融機関がそれぞれの建物構造ごとに定めた原価のようなものです。
詳しくはこちらをご覧ください。
属性
属性も審査の重要なポイントです。取引のある法人オーナーや地元有力者の案件は前向きに取り組みます。相手の資産背景などが一方、サラリーマン投資家や一見先などは、慎重に審査します。
なぜ、”案件の相談がきたのか”というところから、審査します。他行で拝辞になった案件を掴むわけにはいかないからです。
また、他行がメイン行であるにも関わらず、相談がきたものについても審査は慎重になります。通常、まずはメイン行に相談します。
メイン行で拝辞になった可能性が高い案件と見ます。
メイン行に相談したものの、断られたということは債務者もしくは案件に何かしらの疑義があるからです。提出された審査書類に改ざんはないかなど、検証します。
アパートローンは住宅ローンと考え方が全く違います。
収支・保全（担保）・属性の3本柱が審査のポイントです。
一般的な情報提供であり、サイト閲覧者・投資家へのアドバイス等ではありません。
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