住宅ローンって借りれるの？②
住宅ローンの費用
金利
住宅ローンの費用で一番大きいのが、金利です。
| 借入金額 | 金利 | 期間 | 毎月返済額 | 総返済額 | 金利負担 |
|---|---|---|---|---|---|
| 50,000,000 | 1% | 35年 | 141,143 | 59,279,997 | 9,279,997 |
| 50,000,000 | 0.415% | 35年 | 127,923 | 53,727,756 | 3,727,756 |
上の表は、借入金額5000万円・期間35年、金利1％or0.415%の比較です
。
金利負担＝費用ですね。1％・0.415％の金利差0.585％ですが、総返済額で見ると差が大きいですね。
銀行によって住宅ローンへの取組姿勢は違います。ネット銀行・一部の信託銀行・一部の地方銀行は積極的なので、魅力的な金利を提示してくれます。
一方、メガバンクはあまり住宅ローンに積極的ではありません。住宅ローンだけでなく、国内与信について無理な金利競争はしないスタンスになっているような流れです。
保証料
住宅ローンは銀行子会社の保証会社の保証を付けることが一般的です。
そのための保証料が必要な銀行・不要な銀行（保証料の代わりに事務手数料という名目でかかります）・保証料を銀行が負担する方法（保証料を借主が支払わない代わりに銀行が負担。その分、金利が上乗せされます）などがあります。借入金額の2％程度です。
インターネット上で住宅ローン契約する電子契約の場合、印紙税不要です。ネット銀行での借換えを検討していれば、書面による契約か電子契約なのか、あらかじめ確認しておきましょう。
また、途中で繰り上げ返済するとその分の保証料は戻ってきます。
事務手数料
銀行に支払う手数料です。保証料が必要な銀行は不動産担保手数料という言葉になっているかもしれません。
30,000円～100,000円程度です。保証料を銀行負担にすると金利が0.2％程度上乗せされます。保証料不要の銀行は、借入金額の2.1％程度が事務手数料としてかかります。
登記費用
銀行は担保を取得します。住宅ローンの場合、融資対象物件つまり自宅を担保として取得します。
融資対象物件に”抵当権”を設定します。つまり、返済が滞った場合（返済できなくなった場合）、銀行は抵当権を行使し、担保物件の売却をします。
その売却資金で融資を回収します。
登記費用は借入金額の0.5％程度です。登録免許税（融資金額×0.4％）と司法書士報酬です。
登記を依頼する司法書士によって、若干ですが費用も変わってきますが、住宅ローンの場合は業者が提携している司法書士になる場合が圧倒的に多いです。
繰り上げ返済手数料
融資期間中に繰り上げ返済をすると手数料がかかります。
ただし、ほとんどの銀行はネットで手続きをすれば、繰り上げ返済手数料はゼロです。
店頭で繰り上げ返済をすると手数料が発生しますので、是非ネットを活用してください。案内に従えば、非常に簡単です。
↑住宅ローンの基礎知識①です。見てね！
税金
印紙税
不動産売買契約書・金銭消費貸借契約証書に貼ります。金額によってかわります。
国税庁のHPで確認できます。
www.nta.go.jphttps://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/zeigaku_ichiran.pd
↑国税庁HPより
登録免許税
登記に必要な税金です。
不動産取得税
不動産を取得するための税金です。
新築住宅の場合 （住宅の価格－控除額）× 税率（３％）＝税額
住宅の価格は時価ではなく、固定資産評価を基準にしておりますので、時価ではありません。時価の70％程度です。
東京都の場合、控除額は200万円です。住宅用だと税率も4％→3％に軽減さてます。
固定資産税・都市計画税
こちらは、不動産を保有している限り、毎年かかる税金です。
固定資産税評価額を基準に課税されます。固定資産税評価額はおおよそ時価の70％程度と言われています。
固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％
都市計画税＝固定資産税評価額×0.3％
固定資産税については、戸建の場合取得後3年間、マンションの場合取得後5年間が税率が半分に軽減されます。
税金・税率については適宜確認するようにしてください。
火災保険
火災保険は不動産を取得する場合必須です。火災保険も保険会社によって、特約や保険料が違いますので、比較してみてください。
住宅ローン基礎知識③では
住宅ローン基礎知識③ではローン減税などについてお伝えさせていただきます。
ちなみにArbeiは、自宅を購入したときの判断として、①家賃より安い、②戸建に住みたい、③金利が安い、④返済できるだろう などから決めました。
一般的な情報提供のみを目的としたものであり、不動産投資、住宅ローンなどのアドバイスではありません。
Arbei
