不動産投資を検討している方必見！
不動産投資とは
不動産投資の目的は、相続対策・賃料収入・転売が主でしょうか。
転売はプロがやることで、素人がやろうとしてもうまくいきません。短期譲渡だと税金も高いです。
サラリーマン大家の不労所得などの記事を見かけますが、失敗するとダメージが大きいのが不動産投資です。
不労所得、憧れますよね。
現金一括で購入すれば、仮に空室率100％になっても、租税公課・火災保険・修繕費など必要最低限の負担なので、何とかなるかもしれません。
審査は厳しい
スルガ銀行の不正融資発覚をきっかけに、サラリーマン投資家への融資はどこの金融機関も非常に厳しくなっています。
資産背景のある地主の不動産有活は比較的審査も通りやすいです。
資産背景があれば別ですが、年収1000万円程度のサラリーマンでは話になりません。
収支が回っていたとしても、銀行で査定する担保価値に満たさないと融資は受けれません。
そもそも、机上の収支も回らない物件には投資しません。
担保価値を満たしていても、属性が抜群もしくは銀行にとって大切なお客様でない限り、自己資金20%程度求められます。
余談ですが、カボチャの馬車とスルガ銀行とのタッグで不正融資を受けた投資家が、スルガ銀行を訴え、債務免除になりましたが、ひどい話だと思いました。
スルガ銀行の資料改ざんも酷いですが、投資家がスルガ銀行を訴えたことは本当に酷いと思いました。
今後、銀行はサラリーマン投資家への不動産向け融資はほぼ謝絶するはずです。なぜなら、訴えられたら負ける事案が出来てしまったからです。難癖付けられたら、貸した側の責任も追及されるが今回のスルガ銀行不正融資の結果です。
Arbeiはスルガ銀行とは無関係です。
投資家は、不動産投資にはリスクがあることを理解しないまま、うまくいくことだけを考えて、甘い話に乗ったのです。責任転嫁にも思えました。
市場価格を自ら調査していなかったのにも関わらず、高いものを買わされただの、サブリースが付いてるから安心してただの、不動産投資をしてはいけない人達がやったわけです。リスクを理解していなかったのです。
中には物件の実査もせずという呆れた話もあります。不動産を購入するのに、現物を見ないなどあり得ません。下記は国交省が公表している不動産取引価格情報です。物件購入・売却時には参考になります。
自己責任も相応にあると思います。
スルガ銀行の資料改ざんは営業ノルマに追われて、審査部を欺くための行為です。顧客を欺く目的ではありませんでした。
許される行為ではありませんが、あくまで社内決裁を取るために改ざんです。
不動産投資にはリスクがある、融資付きの不動産投資にはもっとリスクがあることを理解した上で自己責任の原則のもと、失敗する可能性があることを理解した上で、やるべきです。
経費
不動産経営にはランニングコストがかかります。家賃全てが手取りになるわけではりません。表面利回りに踊らされないでください。
税金
不動産取得税、固定資産税、都市計画税などの税金がかかります。不動産取得税は、取得時ですが、固定資産税などは毎年課税されます。不動産は持っているだけで課税されます。
火災保険料
今は最長10年ですが、長期割引もありますので10年をお薦めします。
火災保険は融資の必須条件ですし、水災、風災、いたずらなどにも特約を付ければ保障があります。建物を持っていれば、火災保険は絶対に必要です。
地震保険は別途加入が必要です。地震による被災には、火災保険は対応しませんので、加入することをお薦めします。
修繕費•メンテナンス代
エレベーターなどの付属設備がある場合は、定期点検などメンテナンスが必要です。
修繕費は馬鹿になりません。水回り、エアコン、ガスなどの修繕費は大家持ちが多いです。
修繕が必要なタイミングとしては、入居者の退去後です。新しい入居者に入ってもらうためには、清掃、リフォームが必要です。
クロスの張替え、フローリングのワックス、水回りの取り替えなど場合によっては何百万円もします。
汚れたままの部屋だと、入居者が入りませんし、入居後のクレームに発展する可能性があります。
管理委託料
管理会社を使う場合は管理委託料が経費になります。家賃の回収をしてくれます。
管理会社によっても手数料は違います。10%を超えていたら高いです。
金利
金利は経費です。住宅ローンと比べリスクが高いので金利も高くなります。
特にランドセットといって土地建物セットの案件は審査が厳しい上に、金利も高くなります。
そして、返済に行き詰まる案件も多いです。
なぜなら利回りが低いからです。利回りが低いうえに、資産価値の低い物件も多いです。
地主などの資産家案件は相続対策も兼ねてますし、融資以外の取引拡大期待がありますので、金利は低めです。
空室リスク
建物は劣化していきます。
賃貸物件を探す時、ほとんどがまずネットで検索しています。検索条件に立地、家賃、築年数などでで絞り込みます。
新しい物件と古い物件、同じ家賃ならどちらがいいですか？多くの方は新しい物件を選びます。
検索のファーストステップで、築年数をフィルターにかけることが多いので築年数が古いものだと、そもそも検討の土台にものらなくなります。目に触れることもありません。
空室を避けるためには、賃料引き下げという方法がありますが、一度引き下げた賃料を上げることは難しいです。
表面の利回りだけでなく、立地、間取り、周辺施設などもよく確認して下さい。
大学が近くにあるから学生が入居する物件でニーズがあると思っていても、大学が撤退したらどうなりますか？
入居ニーズが減ります。特に郊外の大学キャンパスは要注意です。学生集めのために都心回帰してます。
企業も然りです。工場が閉鎖したらどうなりますか？国内から海外に生産拠点を移しています。
周辺環境が変わるリスクについても対応できる物件って限られてます。
また、空室になるリスクとして事故物件になってしまうケースもあります。高齢者の孤独死が最近は多いようです。
サブリースが付いているから大丈夫というのは大きな間違いです。
サブリース料は更新の度に大家にとって不利な条件になります。
稼働率が悪い物件のサブリース料は当然ながら下がっていきます。サブリースは営利目的であって、ボランティアではないからです。
また、サブリースの料率も各社で異なります。建設会社で建てた場合、子会社がサブリースをするケースが多いですが、サブリースを別の管理会社に替えることもできます。
営業マンには気をつけて
不動産仲介業は仲介手数料を獲ること、建設業は建物を建てさせること、PJ業者は仕入れた土地に建物を建て、ランドセットで売ることが目的です。
勧誘はおいしい話ばかりです。この営業マン達は歩合給の割合が非常に大きいです。担当者でも驚くほど稼いでいる人もいます。
売れた後は買主がどうなってもどうでもいいのです。泣きついても、最後は自己責任という言葉が返ってきます。
建設業者はサブリースを付けることが多いので、ある程度フォローもあります。しかし、サブリースは更新の度に大家にとって厳しい条件になってきます。
サブリースはボランティアではなく、営利目的です。本来の賃料から、サブリース料を抜くことが目的です。
「高い物件買わせるなぁ。分かっているのかな。」という案件もいくつも見てきました。しかし、銀行は借主に物件が高いとはいいません。
なぜなら、
真実を借主に伝える＝業者の悪口
になります。真実を伝えてしまうと、業者から案件が入ってこなくなるからです。
不動産は利回りだけで判断してはいけません。
賃貸業を継続してできる立地なのか、間取りは時代のニーズに対応できるか、入居者が一つの組織に依存していないかなど総合的に判断しなくてはいけません。
相続対策以外で不動産投資をしたいのなら、REITで十分です。現物不動産は手に入りませんが、大家になれます。
不動産向け融資は期間も長いです。最初の5年、10年はよっぽど下手な物件でない限り、うまくいきます。
物件選び、不動産投資はくれぐれも慎重に。特に今のように景気後退局面の初期には気を付けてください。美味しそうで美味しくない物件が多いですから。
一般的な情報提供のみを目的としたものであり、投資家に対する投資アドバイスではありません。
Arbei
