不動産キャッシュフローって？
不動産所得
不動産所得とは、不動産・不動産の上に属する権利、船舶又は航空機の貸付による所得です。個人で船舶・航空機の貸付をしている方は少ないでしょうね。
総合課税なので、超過累進率が適用されます。
国税庁HPより
個人所得が多い地主などは、資産管理会社を設立して、所得税対策をしています。
収入に対する税金が、所得税→法人税になります。所得税・相続税双方を考慮しなくてはいけないので、資産管理会社設立・所有権移転・法個売買等については、必ず専門家（税理士）への相談をお勧めします。
不動産売買による所得はは不動産所得ではなく、譲渡所得に該当します。
また、駐車場収入でも、保管責任がある場合（時間貸など）は事業所得又は雑所得になります。
不動産所得の計算
不動産所得＝総収入金額ー必要経費（－青色申告特別控除）
＊青色申告者は、青色申告特別控除として10万円または65万円を控除できます。
不動産賃貸が事業的規模の場合、最高65万円控除できます。
事業的規模とは、5棟10室基準があり、賃貸している室数が10室以上または独立した建物5棟以上を賃貸している場合です。
事業所得と不動産所得いずれもある場合は、不動産所得の規模に関わらず最高65万円が控除できます。
事業的規模以外だと最高10万円の控除になります。
総収入金額
家賃・地代、更新料・名義書換料などが総収入になります。敷金・保証金などは総収入に参入しません。
敷金・保証金はあくまで借主から預かっているものであり、いずれ返す性質のものだからです。借主に返す必要がないと確定したときには、総収入に算入されます。
必要経費
租税公課（固定資産税・不動産取得税・登録免許税）、減価償却費、修繕費、惨害保険料、借入金利子、管理費、地主への地代（借地権の場合）などが経費に該当します。
建物・建物附属設備などの資産は時間の経過とともに価値が減少していく資産を減価償却資産といいます。
建物・建物附属設備は高額ですので、一括で経費計上するのではなく、分割して経費に計上します。
土地は減価償却されません。
不動産CF
不動産所得損益計算書（P/L)
国税庁HPから閲覧できます。
不動産所得＝④収入金額ー⑱必要経費ー⑳専従者給与ー㉒青色申告特別控除
営業CF(不動産CF）
不動産CF＝①賃貸料ー⑱必要経費＋⑧減価償却費ー⑳専従者給与
国税庁HPより
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/01/shinkokusho/pdf/r01/15.pdf 国税庁HPより。所得税青色申告決算書（不動産所得用）
"収入＝手取り"ではありません。不動産経営で重要なのはCF（キャッシュフロー）です。いかに手元のお金を残せるかが重要であり、企業も同じです。
家賃、駐車場などからの収入は、建物が築浅の時は稼働率も高く（空室率が低く）ですが、築年数が経過すると、稼働率も下がり、1室当たりの賃料も下がる傾向にあります。
一方、必要経費はどうでしょう。
総収入金額ー必要経費＝不動産所得 です。
税金は収入金額に対してではなく、所得に対して課税されます。
築年数が経つと、実際にキャッシュアウトする経費として修繕費が必要になります。
そして、キャッシュアウトしない減価償却費はいずれゼロになります。
融資を受けている場合は、経費である借入金利子も減ります。
元利均等返済だと、返済金額は変わらなくても、経費として計上できる借入金利子が減ってしまうのです。
例えば
【現在】
総収入5,000千円
必要経費2,000千円
（内訳：租税公課700千円、修繕費ゼロ、減価償却費800千円、借入金利子500千円）
不動産CFは3,800千円です。
【15年後】
総収入4,000千円（現在の80％）
必要経費2,000千円
（内訳：租税公課700千円、修繕費1,000千円、減価償却費ゼロ、借入金利子300千円）
不動産CFは2,000千円です。
必要経費は変わらず、収入は1,000千円減ったのに対して、手取りは収入減以上に減ります。
不動産所得はそれぞれ3,000千円、2,000千円なので、税金は下がりますが、税金を考慮しても手取りは下がってしまいます。
先住者給与、青色申告特別控除などの詳細は省いたものの比較になりますが、こういう物件オーナーは多いと思います。
つまり、収入は減る傾向にあるのに、キャッシュアウトする経費は増え、キャッシュアウトしない経費は減っていくのが、不動産経営です。
もちろん、収入が減らない、もしくは賃料が上がる超優良物件もたくさんあります。テナントが撤退しても、直ぐに埋まってしまう物件です。利用者が多い駅前の物件で常に稼働率100％の物件などです。
こちらのサイト↓もご参照いただければと思います。
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