2020年、新築マンションを買ってはいけない理由
価格が高い
出展元：国土交通省HP
上記グラフをご覧いただければ、マンション価格だけが異常に上昇していたことがわかります。2008年比150％です。
特にタワーマンションは建てれば、売れるという構造がしばらく続いていました。購入者が殺到して、抽選倍率が何十倍の物件、部屋もあったと聞きます。
2019年の首都圏の新築マンション平均価格は5904万円、坪単価309.4万円です。この数字を見てどう思いますか？
国民の所得が上がっていればいいですが、所得が2008年の1.5倍になった方は当時新入社員だった人以外では限られた人のみですね。
バブル期並みの高値水準です。
オリンピック効果といいますが、オリンピックがあるからマンション価格は上昇するのかというと、ちょっと違います。
建設ラッシュによる資材価格の高騰、人手不足による人件費の高騰、金融緩和による金余りが不動産に向かった、海外投資家・国内投資家が買い漁った、などの理由です。
要は高いということです。
新築分譲マンションを投資目的に購入する投資家は住みません。完売したはずなのに、お隣さんが住んでいないのは転売目的のためです。
株式市場も好調だったので、株式→不動産へ現物資産にシフトしたことも考えられます。
不動産市場は株式市場の半年ほど、後を追う傾向があります。2020年2月から株式市場は暴落しています。株式市場は将来の鏡とも言われていますので、現物資産の不動産も今後下落局面が訪れる可能性が高いです。
不動産業者の資金繰り悪化
コロナウィルス蔓延をきっかけに景気後退局面がやってくる可能性が高いです。ヒトモノカネが世界中で回っていません。
4月2日に発表された米国新規失業保険申請者数は6,648千人という前代未聞の数字でした。日米で雇用体系に違いはありますが、雇用が悪化しています。
業績悪化→雇用悪化＝失業率上昇→消費にお金が回らない
物件が売れないと不動産業者も資金繰りが厳しくなってきます。特に体力の無い不動産業者は淘汰される可能性があります。
リーマンショック時にも、日本総合地所、モリモト、穴吹工務店、アーバンコーポレーションなど多くの不動産業者が会社更生法を申請しました。
中小デベロッパーが淘汰されたので、供給件数も減り、現在は体力のある業者の寡占状態にもなっています。
資金繰りが厳しくなってくると、早く現金化したいですよね。現金化する必要に迫られる状況になります。
売り手は、売れ残りをなくしたい・早く現金化したいために、価格を見直します。一方、買い手は、「まだ値下がりするだろうから待とう。」になり、需給が悪化し、市場全体が下落します。
新築マンションに限らず、資金繰りが厳しくなってくれば、不動産を手放し、現金化します。早く現金にしなくてはいけないのだから、価格を下げます。価格を下げても、買い手に買い意欲・余力がなければ、更に価格を見直します。
不動産業者は元々借入が多い業種です。不動産業者向け融資はリスクが高いため、銀行も総融資量のうち〇〇％までと規制している銀行が多いです。バブルの教訓です。不動産業者向け融資が不良債権の塊になりました。
一昨年あたりから、新規不動産業者向け融資を抑制している銀行もあります。不動産業者にとって、銀行からの資金調達が難しくなれば、保有資産を売却せざるを得ません。
幸いなことに、現状では金融不安は起きていません。
新築マンション分譲数推移
出展元：国土交通省HP
新築分譲の着工数はリーマンショック時をピークに調整されています。
リーマンショック後に経営破綻したマンションデベロッパーが多かったことも一因だと思われます。
とはいえ、人口減少が始まっている国です。空き家問題もこれから深刻化してくるでしょう。供給過多と言えます。
マンションは鉄骨鉄筋コンクリート構造(RC)ですので、法定耐用年数は47年です。新築に拘らなくてもいいのではないでしょうか。
リフォーム済、リノベーション済の中古物件はきれいです。
リゾート地の高騰は終わりの合図
1990年代初頭までのバブルでは、日本全国の不動産価格が上昇しました。今日買って、明日売ったら、1億円儲かったなんて話もありました。
リゾート地である宮古島・ニセコの不動産価格が異常です。主要都市の不動産価格が上昇し、金融緩和によって市場に溢れた金が、リゾート地に向かったのです。
宮古島「地価500倍」のバブル 土地という土地が「東京」に買い占められている | 文春オンライン
ニセコは中国人投資家のニーズがある、宮古島はリゾート開発がまだまだ、ハワイに比べれば安いなどと言われます。ハワイは世界中の観光客を集めることができ、島内で事が済みます。
バブル期も主要都市の地価が高騰した後、地方都市・リゾート地の価格が上昇し、その後暴落しました。地方都市で、不動産業者が無理に開発した街を見たことありませんか？
結論
2020年は新築マンションを買うべきではありません。どうしても、買いたいなら新規分譲後、１年近く売れ残っている物件です。売りさばくために、価格を見直しているはずです。
中古物件にも目を向けていいと思います。中古物件も新築物件同様に”売らざるを得ない物件”は掘り出し物件になるかもしれません。
新築マンション購入を検討している方は、株式市場の動向を見ておくべきです。営業マンのいうことを鵜呑みにすると、高い買い物になってしまう恐れがあります。
一般的な情報提供のみを目的としたものであり、投資家に対する投資アドバイスではありません。
買い物は自己判断で
Arbei
